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            【特写】一座伦敦废旧电站变身新“网红”打卡地的转型之旅

            admin 2019-10-04 190人围观 ,发现0个评论

            记者| 黄姗

            修改| 周卓著

            八月末的伦敦城秋意初显。城中人重复赞许这是伦敦一年之中最夸姣的时节,出人意料的阵雨往后,阳光总会及时地洒向这座坐落在泰晤士河畔的陈旧城市。

            几个瑜伽爱好者正结伴踏上簇新的“夏天花园”码头,为接下来一小时的野外运动做预备。一米开外的当地,约十个商务人士正在品味英式下午茶。

            这是东道主为远道而来的亚洲客人预备的野外会议。他们将在此评论伦敦在建的城市一角:在“夏天花园”码头上,一座名为“巴特西电站”的废旧修建及其周边区域,将被改造为一座集商业、购物和参观为一体的综合体,就像北京的798艺术区相同。

            一座抛弃煤电站的重生

            “巴特西电站”的改建正在进行中。

            它原是一座建成于十九世纪中叶的煤电站,在1950至1980年代承包了伦敦城五分之一的电力供给。

            而在工业时代,接近的“夏天花园”码头则用来卸载从泰晤士河上运来的煤炭。现在,它成为瞭望北岸伦敦城的观景台。

            一艘客船正穿过格罗夫纳桥(Grosvenor Bridge)缓缓接近,终究停靠在一座刚投入运营的现代化码头上。“巴特西电站”(Battersea Power Station)就设在旧码头边上。两位亚裔面孔的学生钻进这艘“水上大巴”,仓促赶往城区的东北角,这儿前往国王学院和伦敦政治经济学院需求30分钟。

            格罗夫纳桥间隔码头约莫一公里。陆地部分的桥洞现已被改构成一排零售商铺,其间一间是精酿啤酒铺,一间是日本居酒屋,还有一间是前锋话剧工坊。建于工业时代的砖墙结构被完好地保存,那间话剧院内乃至还留存着一些脚手架。

            周围与之平行的是一栋簇新而摩登的居民楼,名为“Circus West Village”。它跟旧时的村落可不相同。这座流线型的修建体,外墙大面积选用特别玻璃资料;共有865户人家,布景十分世界化。

            而毗连“Circus West Village”的大型红砖结构修建物便是“巴特西电站”。

            左:巴特西电站,右:Circus West Village。图片来历:Battersea Power Station

            但巴特西电站在1980年停产并抛弃。空置了近四十年后,该电站在2012年被马来西亚开发商SP Setia和Sime Darby以5亿英镑买下,并随即发动电站的修正和改建,以及巴特西区域的开发作业。

            这个总面积达500英亩的开发项目招引了多家修建事务所的参加,其间就有广州世界金融中心的承建人WilkinsonEyre事务所,以及参加过纽约新地标修建“Hudson Yards”建造的修建事务所Forster+Partners。依据总体规划,整个项目首要分为七个阶段,估计在2026年前竣工。

            巴特西电站计划在2021年前竣工修正和改建作业,并正式向大众敞开。依据规划,巴特西电站的四栋大烟囱将被保存并改构成参观塔,全体砖墙结构将被新资料所代替。而大烟囱下方的主体结构将被改建为一个集住所、商业和零售为一体的多功能综合体项目。

            仍在修建的巴特西电站烟囱之一。拍照:黄姗

            新电站内部将包括至少11.6万平方米的作业空间和4239间公寓。现在,苹果公司已与巴特西电厂开发有限公司(以下简称BPSD)签下20年的租约,将把苹果英国分公司迁至新巴特西电厂,1400名苹果职工到时将在电厂的三至五楼作业。

            此外,在主体结构两边的是别离建成于1938年和1955年的涡轮机发电大厅。依据规划,改建后的两座涡轮机发点大厅终究将与零售区块内的商铺、饭馆、咖啡馆和电影院连为一体。

            而自从2012年发动修正和重建后,巴特西电厂及周边规划建造的开展敏捷。不过,在此之前的四十年时刻里,巴特西电厂的修正和改建规划可谓是生不逢辰。

            这座代表着英国工业时代晚期的发电站在前史上有无足轻重的含义。正由于如此,“巴特西电站”在1980年被英国国务院环境署列入国家二级遗址清单。这意味着,撤除巴特西电站的主意现已出局,但怎么从头运用该修建又是另一大难题。

            修正和改建巴特西电站得消耗巨资。在曩昔四十年,巴特西电站几经易手于多个开发商,其间就包括英国的一间动力企业和一个爱尔兰开发商。

            这些开发商前后提出了多达七次的改造计划,包括将巴特西电站改建成一个主题公园,一个大型购物中心和一座足球场,但这些计划终究均以所有者债款高企而难以为继而告终。

            现在,巴特西电站的全体规划沿用了20【特写】一座伦敦废旧电站变身新“网红”打卡地的转型之旅06年时提出的总体规划。该计划曾在2011年堕入阻滞,由于其时的爱尔兰开发商“Real Estate Opportunities”受次贷危机的影响,无法归还3.24亿英镑的债款而丧失了办理权。直到2012年,在马来西亚资方的支撑下,该项目得以从头上马,并有了进一步的规划。

            巴特西电站的改造进程杂乱而困难,WilkinisonEyre的总工程师告知界面新闻,“光是修正电站就花了近2年的时刻”,修正作业包括对1930年代的砖墙修建的浅灰色大理石原料的艺术装修阳台、窗户和巨大的长壁柱。

            巴特西电站现在是欧洲现在最大的砖墙结构修建,足以一起包容圣保罗大教堂和特拉法尔广场。开发商雇佣了3000名修建工人参加这一项意图修正和改建。

            打卡伦敦“网红”零售新圣地

            电站自身是整个总体规划的魂灵。全部困难杂乱的修正作业都是为了终究把这座前史悠久的电站转变为一座集住所、零售、商业和旅行参观为一体的城市综合体,使其终究成为伦敦的下一个地标性街区。

            这个方针并不简单,由于伦敦的规范较高,一向以来,这座城市都都是商业、艺术和文明多样性的标杆。从街市和艺术画廊到独立餐厅,伦敦城的每个旮旯都有其共同之处。

            巴特西电站是“九棵榆树”区域(the Nine Elms)的一部分,该区域共有500英亩,还包括了肯辛顿、海德公园、切尔西和伦敦南岸等多个重要区块。前史上,这儿曾是伦敦的首要工业区域,现在,现已变成以商业、住所和文明艺术为主的综合性区域,有五万新人口寓居。

            “九棵榆树”区域,巴特西电站在左下角。图片来历:Battersea Power Station

            坐落在泰晤士河南岸的巴特西电站间隔骑士桥(Knightsbridge)不到2.5公里,间隔伦敦重要的商圈如Sloane Square、牛津街(Oxford Street)和伦敦西区不到3公里。开发商巴特西电站开发有限公司(以下简称BPSD)以为,巴特西得天独厚地理位置,加上伦敦西南区域还没呈现一座老练的购物中心,“电站”正好可以补偿这一零售版图上的空白。

            自2017年第一期项目“Circus West Village”建成之后,巴特西电站在交际媒体上的曝光度明显提高。为了招骄傲的近义词引酷爱文明和艺术活动的伦敦人,“Circus West Village”曩昔两年在野外承办了包括“伦敦海鲜节”、“艺术之夜”在内的多场公共活动。

            而“Circus West Village”也孵化了一批具有“网红店”本质的零售商,包括英国最老牌、极富盛名的皇室御用鲜花品牌“Moyses Stevens【特写】一座伦敦废旧电站变身新“网红”打卡地的转型之旅”开的花艺校园,前锋电影院Archlight Cinema,以及一系列装潢特别、风味共同的高级餐厅。

            Moyses Stevens花艺校园的插花师正在教授插花技艺。拍照:黄姗

            “让伦敦最重要的标志性修建之一勃发重生”是参加巴特西改造项意图景象团队所面对的命题作文。经过长时刻的研讨和规划,景象团队保证游人在巴特西项目上的不同的视点,可以看到共同的景象。

            “假如你在Instagram上符号出来,这些由规划师发明的细小瞬间可以发生巨大的作用。当你在ins上符号#batterseapowerstation(巴特西电站)的时分,你会看到不计其数的相片是在咱们规划的当地拍照的。”景象修建作业室LDA的总监Benjamin Walker告知界面时髦,“这全部是关于怎么让人们感到舒适,我相信你去许多购物中心的时分,你不会有这种归属感。”现在,巴特西电站现已开端成为Burberry、NIKE、Kent&Curwen等巨细时髦品牌宣扬照上的“常客”。

            因而,“Circus West Village”自2017年现已招引了200万的客流量。BPSD首席执行官Simon Murphy表明,“巴特西电站现已变得越来越闻名,它现已成为伦敦的一部分。咱们一向紧跟伦敦开展的趋势。”

            “Circus West Village”野外广场上的当代艺术雕塑。拍照:黄姗

            巨细品牌的混合打法

            事实上,这套零售招商和品牌营销战略贯穿了整个规划项目,而改建后的新巴特西电站将给人们更激烈的直观感触。

            依据规划,新巴特西电站内将包括三层零售空间,其间两层用于购物消费,占地约为6.5万平方米,而还有一层用于餐饮零售,占地约为2.09万平方米。游客和顾客可以经过“夏天码头”和正在建造的“巴特西电站”地铁站直达巴特西电站商城。

            “巴特西电站期望在伦敦供给一个全新的、实验性的,并且不同于其它购物中心的零售意图地。”BPSD租借副主管兼零售租借主管Sam Cotton告知界面时髦,“所以,咱们的品牌挑选将十分全面,并且在不同期项目有所区别。”

            改建后巴特西电站零售区域虚拟图

            在品牌的挑选上,巴特西电站的零售招商团队采纳世界大牌混合小众、前锋品牌的战略。

            “巴特西电站像一座博物馆,你不能盼望它一尘不变。”Sam告知界面时髦,现在的零售业现已不能彻底盼望世界大牌来带动流量,究竟“许多世界大牌的客流量也在不断削减。”

            而跟着从前强壮的传统百货越来越难招引到本地千禧一代顾客,Sam着重,他的团队在规划初期就不计划引入百货商铺。“伦敦的零售商场是全球演化最快的商场,”Sam Cotton告知界面时髦,“(伦敦的)顾客总是在找寻觅新鲜的东西。他们有敏锐的嗅觉和精准的判断力,总是在寻觅新的(购物消费)地址。”

            Sam泄漏,一些高街快时髦品牌将入驻新巴特西电站。这将完善这些闻名时髦零售商在伦敦西南区域的布局,然后为“电站”招引到周边的顾客。

            一起,很多本乡小众品牌将交叉布局于各大世界品牌中心。“这因而使得巴特西电站的零售布局异乎寻常。”

            改建后的巴特西电站烟囱将变为参观塔(虚拟图)

            考虑到“巴特西电站”作为一座国家遗址还具有旅行参观的卖点,零售招商团队也有必要考虑到世界顾客的口味。

            以我国游客为例,尽管这两年我国出境游客的人数下滑,但BPSD经过商场调研后发现,我国自在行游客的人数却在上升,而增加的这部分游客的爱好点恰好是新巴特西电站所能供给的消费体会。

            Sam告知界面时髦,“项目会针对这部分人群布置招商和商场战略。”此外,我国游客酷爱美食,所以入驻“电站”美食广场的餐饮零售业者将十分世界化和多元化。

            现在,来自韩国的化装品牌和眼镜品牌,日本的服饰品牌,以及一系列新加坡和马来西亚的品牌等都在与招商团队洽谈,有望入驻新巴特西电站。

            那些享誉世界的旧工业区改造项目们

            BPSD估计,新巴特西电站每年将招引超越4000万人流量,其间有1210万为邻近居民,970万为参观客和活动参加者和350万商务人士。新巴特西电站估计将成为伦敦中部最大的零售区域,为伦敦带来200亿英镑的经济价值。

            间隔巴特西电站计划对外敞开的时刻还有两年多,这座封闭了四十年的旧电站能否如规划中勃发活力,还待时刻来查验。但咱们依然可以从业已存在的改造项目中一窥其开展前景。

            而放眼全球,经过改建抛弃的工业时代修建物和区域一体化整合,构成新式经济区和现代化旅行景象现已不是新鲜事,而其间“变废为宝”的成功事例也不在少数。

            离咱们近一点的,有北京的“798”和“751”;前者是抛弃军工厂改建而成的文明艺术中心,而后者是老煤气厂区改建而成的时髦规划园区。远一点的,泰特当代艺术博物馆(Tate Modern)现已成为伦敦南岸的文明艺术区域中的地标性修建,而它的前身则是为伦敦供电近一个世纪的“河畔电站”(Bankside Power Station)。

            北京“751”时髦规划园区。
            从远处观看的“泰特当代艺术博物馆”,前身是“河畔电站”。拍照:黄姗

            而可谓老工业厂区“变废为宝”开山祖师的,恐怕只能是德国“鲁尔工业区”了。“鲁尔工业区”坐落德国西部,现在是德国一个绝佳的旅行意图地,也是一块工业结构多元的重要经济区。区域内有很多的博物馆、公园、植物园、购物文娱中心等,特别之处在于,这些修建都是由废旧工业修建补葺和改建而成。

            例如闻名的“奥伯豪森文娱综合体”。在奥伯豪森城内,抛弃的瓦斯槽随处可见。而其间一座全欧洲最大的瓦斯槽——高118米,直径67米,现在现已变成了一座工业博物馆,游客可以观展,还可登高望远。一起,在周边的抛弃工厂空地上建了一个配套购物文娱综合体,满意参观客购物的需求,带动区域零售业开展。

            但事实上,被称为“德国工业的心脏”的鲁尔工业区曾一度变为一座令人头疼的“过气”工业区,还有严峻的环境污染和交通拥堵问题。跟着钢铁代替品的广泛应用,以及天然气等代替动力遍及的激烈冲击,上世纪六七十年代,鲁尔工业区内大批煤矿封闭,钢铁企业停产。

            其时,亟待工业转型的鲁尔工业区挑选保存原有的工业基地,保存工业文明;在此根底之上,在曩昔三十年,开展出新式文明、旅行及科创工业。

            现代化的“鲁尔经济区”

            不过,若要与“巴特西电站”比照,恐怕非纽约曼哈顿的“下西区“莫属。此处有多个地标性修建:“高线”(the High Line)是由一段2.23公里的抛弃铁轨改建而成的空中城市花园走廊;“切尔西商场”(Chelsea Market)的前身是饼干加工厂,现在是一个以餐饮零售和生鲜食材供给为主的商场;而“哈德逊院子”(Hudson Yards)指的是近年新建成的高级写字楼群落,在这片钢筋修建群落底下是建于工业时代的火车停车场。

            “切尔西商场”(Chelsea Market)

             “高线”改建计划在2000年左右被以为是十分前锋的主意,其时的定位是“千禧一代的中央公园”。之所以取得经过,是由于这套计划有十分厚实的观点:改建后的“高线”可以为周边正在改建的切尔西社区带来足够的客流和现金流,然后带动区域的开展,终究完成经济效益。而遭受“911”恐袭重创的曼哈顿下城亟待决心的修正和新的经济增加点,因而“高线”的改造计划取得时任市长Bloomberg的大力支撑。

            现在,“高线”串联北端的“切尔西商场”和南端的“哈德逊院子”,与周边的居民楼、街边的零售商铺、艺术画廊有机共生,使这个从前的老工业区变成集艺术、零售、商业和住所为一体的综合性新式社区。

            “高线公园”(High Line)拍照:黄姗

            哥伦比亚大学世界与公共事务学院(以下简称“SIPA”)在《纽约市绿色空间的政府和社会资本协作》(Public-Private Partnerships for Green Space in NYC)一文中说到,“高线”改造和切尔西区域从头规划的成功,“引起了美国和海外其他城市的爱好,他们都期望从头使用抛弃或过期的根底设施。”

            Sam Cotton和BPSD的同僚们在上一年和本年两次拜访切尔西商场和哈德逊院子。“咱们觉得十分风趣的当地是,上一年纽约的零售业真的是一片惨淡,本年又从头开展起来了。由于纽约答应零售业的衰落,这十分有意思。”

            “就前史遗产而言,巴特西电站和切尔西商场十分类似;以及二者都是旧的工业区,还有谷歌入驻切尔西商场,而苹果行将入驻巴特西电站,”Sam告知界面时髦,“可是哈德逊院【特写】一座伦敦废旧电站变身新“网红”打卡地的转型之旅子正在某种程度上重塑纽约的零售格式;‘哈德逊院子’是曼哈顿的最新时机,而巴特西电站是伦敦的最新时机。”

            哈德逊院子(Hud【特写】一座伦敦废旧电站变身新“网红”打卡地的转型之旅son Yards)

            在SIPA的这篇事例剖析中指出,“高线”改造项目在规划初期便认识到了后期运营和保护的重要。而在巴特西电站改建后期,开发商BPSD的人物也将逐步向财物办理公司转型。怎么依照规划,妥善的运营和办理修建财物,并处理好与在地居民、零售业者和企业的联络,是他们未来即将面对的应战。

            现在,BPSD的“场所、社区和可持续开展”团队与当地社区坚持亲近的联络,为当地居民供给教育、工作、经济开展等各方面的支撑。

            在零售方面,Sam向界面时髦泄漏,巴特西电站期望坚持新鲜、多元、差异化的业态。因而,零售租借团队将保证租约有必定的灵活性,可以及时依据零售业态的改变趋势,对进驻的品牌零售商进行调整,以保证终究的经济效益。

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